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Municipalidades vs. Revisores Urbanos: ¿Obstáculo para el desarrollo inmobiliario?

El mundo inmobiliario cada vez está tomando más fuerza en nuestro país, de hecho, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento conserva una política de gestión adecuada del desarrollo urbano para garantizar un crecimiento sostenible y mejorar la calidad de vida de los ciudadanos.


Sin embargo, en la actualidad, existe una creciente controversia entre las Municipalidades y los Revisores Urbanos, que plantea interrogantes sobre la eficacia de los procesos administrativos en las ciudades. En el centro de esta disputa se encuentra la obligatoriedad de las Municipalidades de aprobar los Informes Técnicos Favorables que emiten los Revisores Urbanos. En este artículo analizaremos esta situación y esbozaremos algunas posibles soluciones a la controversia técnica que viene afectando a los ciudadanos peruanos.


¿Quiénes son los Revisores Urbanos?


El Revisor Urbano es el profesional arquitecto o ingeniero, certificado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, para verificar que los proyectos de habilitación urbana y/o anteproyectos y proyectos de edificación. La regulación sobre las funciones y atribuciones del Revisor Urbano está en el artículo 4° del TUO de la Ley N°29090 - Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones y modificatorias.


Esta norma atribuye a los Revisores Urbanos una facultad de igual rango a la que gozan las comisiones técnicas municipales, es decir, sus Informes Técnicos Favorables son de obligatorio cumplimiento para las Municipalidades. Por ejemplo, si un Revisor Urbano concluye que una obra cumple con los requisitos para contar con la conformidad municipal, expedirá el respectivo Informe Técnico Favorable y la Municipalidad estará obligada a otorgar la Conformidad de Obra de acuerdo a Ley.


El rol de los revisores urbanos es crucial en el proceso de desarrollo urbano. Su tarea principal es evaluar los proyectos de construcción y asegurar que cumplan con las normas y regulaciones establecidas, tienen la responsabilidad de garantizar el respeto de los estándares estructurales, ambientales y de zonificación.


No obstante lo señalado, la controversia surge porque las Municipalidades han comenzado a mostrarse reacias en acatar las facultades de los Revisores Urbanos. En efecto, durante los últimos meses las entidades ediles han demostrado una conducta de rechazo hacia los Informes Técnicos Favorables, esto ha llevado a demoras y obstáculos en la ejecución de proyectos, generando inseguridad jurídica y afectando el desarrollo urbano. La casuística vigente muestra un alto índice de rechazos y observaciones por parte de las Municipalidades hacia los Informes emitidos por Revisores Urbanos, incluso cuando cumplen con todas las formalidades de Ley.


A manera de ejemplo, hace unos días se publicaron dos ordenanzas municipales: Ordenanza N° 681-MSS y Ordenanza N° 610/MM, mediante las cuales las Municipalidades de Santiago de Surco y Miraflores, respectivamente, disponen restricciones expresas a la función de los Revisores Urbanos, amparados en su “Principio de Privilegio de Controles Posteriores”. Esto no es otra cosa que la formalización del rechazo que las municipalidades tienen hacia el trabajo de los Revisores Urbanos.


Esta situación plantea una serie de problemas. En primer lugar, se desconoce por completo las disposiciones del TUO de la Ley 29090, en segundo lugar, se pierde la eficiencia y celeridad que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento estaba consiguiendo con la alternativa de los Revisores Urbanos, y finalmente desincentiva la inversión privada y obstaculiza el desarrollo de proyectos. Sin dejar de mencionar que puede abrir la puerta a la discrecionalidad y la manipulación de los procesos de aprobación administrativa.


En la actualidad se vienen presentando casos cada vez más recurrentes, las Municipalidades continúan rechazando Informes Técnicos Favorables, aun cuando son obligatorios por Ley. Ante ello, los administrados debemos recurrir a proceso judiciales largos y costosos para que un juez obligue a las municipalidades cumplir lo señalado en la Ley 29090, pero los daños y perjuicios no logran ser reconocidos por las entidades ediles, lo que genera impotencia y desincentiva la inversión privada. Estas disputas no permiten el desarrollo, son un retraso.


En ese orden de ideas, es fundamental superar esta situación mediante la implementación de soluciones que promuevan la transparencia, la confianza y el trabajo colaborativo. Es necesario que el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento intervenga en su función política en beneficio del desarrollo urbano y la ciudadanía.


Si bien es cierto las municipalidades tienen la responsabilidad de velar por el interés público y la correcta planificación urbana, se necesita de un trabajo conjunto para encontrar un equilibrio entre esta labor y el respeto a la autonomía de los Revisores Urbanos, es urgente que estos actores involucrados encuentren un nivel de consenso que permita seguridad jurídica a los administrados, quienes finalmente estamos sufriendo las consecuencias de esta controversia política.


Si desea mayor información sobre los alcances de esta norma u otros temas de interés, puede contactarnos a la siguiente dirección contacto@estudiosanabria.com.


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